Réalités

Présentation de l’entreprise

Créé en 2003 par son président actuel, Yoann Joubert, Réalités est un groupe de promotion immobilière, référent dans le Grand Ouest de la France avec plus de 150 collaborateurs. Les opérations du groupe se situent principalement dans les grandes métropoles telles que Nantes, Rennes, Angers et La Rochelle et son développement récent lui permet l’ouverture d’agences à Bordeaux et à Paris. Aussi, le groupe possède dans chaque région des agences afin notamment de commercialiser ses produits auprès de ses clients (accédants, investisseurs particuliers, investisseurs institutionnels, bailleurs sociaux, etc.).

Le montage des opérations est le suivant : les premiers frais sont assumés par les associés des sociétés de projet ; l’acquisition des fonciers et le lancement de la construction interviennent à l’obtention de la Garantie Future d’Achévement (pré-commercialisation à hauteur de 40-45 % et confortation du coût de construction suite au retour de l’appel d’offres) ; les clients actent chez le notaire et répondent aux appels de fonds suivant l’avancement des travaux. 

Le groupe Réalités se différencie de ses concurrents par l’intégration in house de tous les métiers de la promotion : développement, montage, communication, commercialisation et maîtrise d’œuvre. 

En quelques chiffres, la répartition géographique du développement foncier réalisé en 2015 était de 47% à Nantes, 32% à Rennes, 14% à Angers et 7% à La Rochelle, pour un volume prévisionnel de plus de 1 400 logements. Actuellement, Réalités dispose de 27 programmes en chantier pour un chiffre d’affaires total de 186 millions d’euros dont 71% sont actés ou réservés. Chaque année, la société lance commercialement 25 nouvelles opérations (30 à 150 logements). La durée moyenne des sociétés de projet est de 4 ans (entre la maîtrise du terrain et la liquidation de la société). Le chiffre d’affaires moyen des opérations est de l’ordre de 8 millions d’euros.

Réalités est cotée depuis mai 2014 sur le groupe de cotation E2 du marché Alternext d’Euronext Paris.

Présentation du projet

Réalités se développe en région parisienne afin d’y réaliser des opérations de promotion immobilière et par la même occasion capter une clientèle désireuse d’investir dans les opérations du Grand Ouest. Cette implantation nécessite les investissements suivants :

– Matériel informatique, mobilier, agencements intérieurs, habillage des vitrines : 500 000 €

– Location immobilière, le loyer annuel s’élève à : 450 000 €

– Charges salariales et frais généraux associés (5 personnes sont présentes dans l’agence) : 500 000 €

Le total de l’investissement s’élève à 1 450 000 €. Le groupe souhaite emprunter 700 000 € sur 24 mois, le solde étant autofinancé.

L’avis de l’analyste

Notre emprunteur est la holding du groupe qui centralise la gestion des projets. Ses revenus sont constitués des prestations de services facturées à ses filiales et des produits financiers résultant de ses participations. L’analyse financière a été réalisée sur les comptes consolidés (incluant tous les sociétés de programmes immobiliers), représentatifs des performances du groupe. 

Avec un chiffre d’affaires consolidé de 87 474 000 € en 2015 en croissance régulière, le groupe a un bon historique de performance en termes d’activité combiné à un bon niveau de rentabilité opérationnelle. Il faut souligner une baisse de la rentabilité d’un point en 2014 en raison notamment de ventes en blocs, moins risquées car vendues à des bailleurs sociaux, mais aux marges plus faibles. Les perspectives de 2016 sont bonnes avec une augmentation des ventes par rapport au premier semestre 2015 de 56%. Réalités enregistre en effet 528 réservations sur les six premiers mois de l’année, contre 343 sur la même période en 2015. Le groupe possède actuellement pour 186 millions d’euros d’opérations en chantier et en commercialisation.

Le prévisionnel a été élaboré sur la base du niveau d’activité en croissance en tenant compte du chiffre d’affaires acté. Le groupe possède une bonne capacité de remboursement avec un multiple de FCCR prévisionnel (Fixed Charge Cover Ratio*) à 1,38 et une structure financière correcte avec un ratio prévisionnel dettes nettes/ebitda de 4,5 et dettes nettes/fonds propres de 0,43 renforcée par un accompagnement de son pool bancaire historique et une trésorerie importante. Il faut souligner que les dettes obligataires émises en 2013 et 2015 ont été considérées comme quasi-fonds propres compte tenu de la maturité postérieure à celle de la dette ‘Lendix’.

Les analyses du projet et du groupe conduisent à une notation de crédit « B » avec une forte solidité financière et un taux à 5,25% l’an.

Points forts

– Groupe de plus de 13 ans, en croissance depuis sa création avec une bonne présence dans le Grand Ouest (Nantes, La Rochelle, Rennes, Angers)

– Un pool bancaire de partenaires diversifiés : Groupe CM-CIC (CIO, BECM, Crédit Mutuel, ARKEA), Groupe BPCE (SOCFIM, Banque Populaire, Caisse d’Epargne, Banque Palatine, Crédit Maritime), Groupe Société Générale (Société Générale, Banque Tarneaud), Crédit Agricole Banque Tarneaud, Crédit Maritime, CIC.

– Prix de l’Entreprise de Croissance de l’année 2016 dans la catégorie "Immobilier, Construction et BTP", regroupant des sociétés réalisant 20 à 100 millions d’euros de chiffre d’affaires

– Une bonne capacité de remboursement proforma avec un FCCR de 1,38

Points de vigilance

– L’activité de promotion immobilière peut parfois accuser un certain retard au cours de la construction compte tenu de la complexité et de la durée des opérations, ainsi que du nombre de prestataires intervenant sur les chantiers

– Secteur fortement influencé par le niveau des taux d’intérêts, les dispositifs d’incitation fiscale et la conjoncture en général qui conditionnent la capacité de financement des clients et des opérations immobilières

Avertissement : Des fonds gérés par 123Venture ont financé dans le passé la société Réalités et certaines opérations de promotion immobilière du groupe. A ce jour, les fonds gérés par 123Venture n’ont plus d’intérêts en direct dans la société Réalités à l’exception de quelques financements indirects résiduels dans des SCCV du groupe. Il est rappelé qu’Olivier Goy (fondateur et président du directoire de Lendix) a créé et dirigé 123Venture jusqu’en 2014. Olivier Goy n’est cependant plus opérationnel dans 123Venture et n’a aucun impact sur la gestion des fonds. Par ailleurs, nous rappelons que les dirigeants de Lendix (dont Olivier Goy) investissent de manière systématique et significative dans tous les projets présentés sur Lendix afin d’aligner leurs intérêts avec ceux des prêteurs.

*Le multiple de FCCR à 1,38 signifie que la société a une marge de sécurité de 38% par rapport à sa capacité à rembourser ses échéances de crédit.

L’avis d’expert est donné à titre indicatif par l’équipe de crédit expérimentée de Lendix sur la base des éléments fournis par le porteur de projet et des informations provenant de nos bases de données (Scores & Décisions, Fichier Bancaire des Entreprises). Cet avis ne constitue qu’un élément de réflexion dans la prise de décision d’un prêteur pour participer au financement d’un projet.